【MyGoNews行銷部/專題報導】一般人用C/P值檢驗3C科技商品的「購買滿足點」，房地產也可以用C/P值來檢驗，以房地產龍頭國泰建設位於新店「國泰雙璽」個案來說，把成本與售價做過比較之後，「國泰雙璽」C/P值很高。
 
在汽車或3C電子商品領域裡，常常聽到「C/P值」這個說法，所謂C/P值的解釋有好多版本(有人解釋是：capability/price是性能(功能)與價格的比值，也有人認為應該是Cost/Performance性能價格比，還有人說C/P值是CPI，成本績效指標/Cost Performance Index)。簡單解釋就是「你花錢買的東西，你感覺值不值得」。舉個例子，花10元買杯奶茶，喝完後覺得有20元的價值，代表這杯奶茶C/P值很高，若是喝完後覺得難喝，連10元價值也沒有，那就代表C/P值不高。
 
概算①「國泰雙璽」成本結構
 
以下，我們拿新北市新店區光明街「國泰雙璽」建案為例，進行基本概算C/P值討論。
 
「國泰雙璽」鄰近新北市新店市公所捷運車站，基地面積1268坪，土地使用分區為住宅區與商業區，建築本體規劃為地上22層、地下4層的豪宅級建築，建築業者是房地產老字號、具市場極高口碑的國泰建設，基地緊鄰光明街的生活機能，滿足日常所需「一次購足」生活環境。
 
這件個案平均容積率556％，2010年國泰建設以每坪單價220萬元買下建地(加計購入容積與停車獎勵，估計每坪土地成本增加約20萬元，使得土地成本達每坪240萬元)。這樣條件的基地，總共可以興建7050坪的樓地板面積(1268坪×556％＝7050坪)。等於是1坪土地可以蓋5.56坪的房子(7050坪÷1268坪＝5.56坪)。
 
以「國泰雙璽」例子來看，1坪土地可以蓋5.56坪房子，那麼，每1坪房屋建物分攤的土地成本就有43.17萬元(240萬元÷5.56坪＝43.17萬元)，加上豪宅基本每坪起碼需要16萬元的建築成本，「國泰雙璽」土地＋建築的「硬成本」已經是59.17萬元(43.17萬元+16萬元＝59.17萬元)。
 
概算②「國泰雙璽」總成本揭曉
 
除了這個「硬成本」之外，一件個案還有很多「軟成本」，銀行融資就是其中一項，此外，開發個案還有營建管理成本，這個部分，通常建設公司還需要抓個1成的成本支出。在銷售的時候，代銷公司基本5％銷售費也要付，這部分成本，用最保守數字計算，平均要再加15％，這樣一來，整體建築每坪造價成本已經達68.05萬元(59.17萬元×115％＝68.05萬元)。這樣的「總成本」還不包括建設公司的辦公設備與員工薪資支出，以及，萬一在興建過程中，不幸發生天然或人為災害造成損失。
 
到這裡，所有的「硬成本」＋「軟成本」，已經達到1坪約68.05萬元。知道成本後，現在來討論建商想要賺多少錢？一般「房地產個案總是會抓3成利潤」。
 
結論①建商佛心來著 獲利僅1成
 
相較於電子產業平均1年約7~8％毛利率來看，營建業1件個案就有3成利潤，看起來很不錯，但是，房地產一個案子從開始買地、規劃、興建、交屋等程序，一忙就要忙3年，換算平均每年利潤也不過是10％而已，而這10％利潤，還必須是工程順利進行才有辦法賺得到。
 
以「國泰雙璽」個案為例，興建成本已達68.05萬元，加上正常3成利潤，推出銷售價格應該是每坪88.47萬元(68.05萬元×1.3＝88.47萬元)。但是「國泰雙璽」的銷售價格卻遠低於此一合理售價，以「7字頭」價格銷售，粗估建商利潤僅1成多左右，建商只賺辛苦加工錢，消費者買這樣的產品當然划算。
 
結論②以C/P值來看 買「國泰雙璽」划算
 
以C/P值來看，通常一般普通建商要賺3成，國泰建設這種老字號值得信賴的品牌，卻只賺1成多利潤，這種條件已經讓個案「物超所值」，加上地段屬於新店市公所商圈，緊鄰光明街的日常生活「一次購足」機能，又被區域民眾所認同；用合理價格買進的優質產品，C/P值當然很高，用成本與市價銷售角度來看，「國泰雙璽」C/P值是大於1，所以買進「國泰雙璽」是划算的。
 

簡單看懂C/P--消費最高境界，物超所值
C/P值取決於你自己的認知，
也可以參考大家的觀點，整體來說：
C/P >1表示商品在你心目中的價值，遠高於物品的售價，也就是「物超所值」。
C/P <1表示這個商品售價高於它的價值，不值得購買。
C/P =1
代表這個商品價值與價格剛好符合。
 
國泰雙璽 投資概算簿(一般建案合理利潤30％)
●基地面積：1268坪 平均容積率：556％
●土地購入單價：220萬元/坪(加計購入容積，成本約240萬元/坪)
●可興建樓地板面積：7050坪(1268坪×556％＝7050坪)
●每坪土地可興建樓地板面積：5.56坪(7050坪÷1268坪＝5.56坪)
●每坪建物分攤土地成本：43.17萬元(240萬元÷5.56坪＝43.17萬元)
●豪宅每坪建築基本成本：16萬元
●建築「硬成本」(土地+建築)：59.17萬元(43.17萬元+16萬元＝59.17萬元)
●銀行融資+建築管理+銷售費用：建築「硬成本」的15％
●整體建築每坪造價成本：68.05萬元(59.17萬元×115％＝68.05萬元)
●預估建商利潤10％的合理銷售單價：74.86萬元(68.05萬元×110％＝74.86萬元)
●預估建商利潤15％的合理銷售單價：78.26萬元(68.05萬元×115％＝78.26萬元)
●預估建商利潤20％的合理銷售單價：81.66萬元(68.05萬元×120％＝81.66萬元)
●預估建商利潤25％的合理銷售單價：85.06萬元(68.05萬元×125％＝85.06萬元)
●預估建商利潤30％的合理銷售單價：88.47萬元(68.05萬元×130％＝88.47萬元)
註：本表為行銷部自行計算概估。